REALIZZARE UN EDIFICIO: DA DOVE PARTIRE

realizzare un edificio

È improbabile che chi non opera abitualmente nel settore sia a conoscenza dell’iter burocratico che è chiamato a seguire nel momento in cui decida di costruire una casa. E tantomeno quanto lungo e cavilloso questo possa essere.

Tuttavia, ritengo che conoscere i vari passaggi, avere un’idea di cosa si sta andando incontro, permetta di accettare consapevolmente e con serenità i tempi di realizzazione.

Per convenzione si individuano tre livelli di definizione di un progetto: preliminare, che sostanzialmente stabilisce le caratteristiche più significative dell’intervento; definitivo, che contiene tutti gli elementi che definiscono l’opera, incluse soluzioni tecniche e di finitura; esecutivo, che sviluppa aspetti costruttivi ad una scala tale da poter essere mandati in cantiere. Nel caso di un progetto privato, non c’è obbligo di depositare le tre bozze di progetto in Comune (procedura invece obbligatoria per legge qualora si tratti di opere pubbliche): tuttavia, all’atto pratico, la procedura rimane la stessa.

L’inoltro della domanda di permesso di costruire al Comune di pertinenza segna l’inizio del processo; il progetto da consegnare deve contenere almeno i caratteri di un progetto definitivo, tale cioè da consentire ai tecnici comunali di comprendere ogni aspetto architettonico del manufatto da realizzare. Superata l’analisi da parte di un tecnico che verifica la conformità generale del progetto a tutte le norme edilizie vigenti, il progetto viene sottoposto all’esame della commissione edilizia. Questa ha parere vincolante sulla fattibilità del progetto, valutando non solo gli aspetti normativi ma anche l’estetica dell’edificio. Se la commissione dà parere favorevole, si ottiene il permesso di costruire, che si può ritirare dopo aver versato al Comune gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

A questo punto di può avviare la fase di progettazione esecutiva. Questo livello di progettazione richiede un alto grado di precisione, ed è fondamentale che oltre al progettista intervengano dei tecnici specializzati per realizzare i necessari dettagli costruttivi. Sarebbe auspicabile che il progettista architettonico in questa fase rimanesse presente e fungesse da coordinatore tra i vari tecnici specializzati, grazie alla sua visione d’insieme del progetto.

Un capitolo a sé lo merita il disegno esecutivo strutturale, che deve essere depositato agli appositi uffici in Regione; i parametri antisismici vengono costantemente aggiornati, con le Norme Tecniche per le Costruzioni entrate in vigore nel 2009 ed il loro aggiornamento in arrivo quest’anno. Se fino al luglio 2011 ogni progetto depositato veniva sottoposto obbligatoriamente al controllo di correttezza, oggi si accerta un progetto ogni 20 depositati, scelto ad estrazione. Qualora il progetto venga estratto, la Regione comunica ai soggetti coinvolti che l’inizio dei lavori è sospeso e subordinato all’esito della verifica da parte della Commissione, che può produrre osservazioni o anche richiedere modifiche. Se il progetto supera, o non viene sottoposto a controllo, si può avviare il cantiere.

Documento fondamentale da tenere in cantiere è il Piano di Sicurezza e Coordinamento, un elaborato che ha la funzione di coordinare e tutelare le maestranze che interverranno nel corso dell’opera, dagli infortuni sul lavoro. Il committente poi comunicherà l’inizio del cantiere ai locali uffici di Asl e Ispesl. In questa fase la figura chiave è il Direttore dei Lavori, un professionista che può coincidere con il progettista, anche se non è strettamente necessario; questa è però una buona consuetudine, dal momento che si tratta di una figura che gestisce i rapporti tra progetto ed eseguito, e chi può garantire la fedeltà all’idea progettuale più del progettista stesso, che la padroneggia più di chiunque altro.

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